Hvordan handler man fast ejendom i Spanien?
I Spanien underskriver køber og sælger typisk tre forskellige dokumenter.
Reservationsaftale: Når der er opnået enighed om en pris, underskrives en reservationsaftale, ofte før købers egen advokat er involveret, og køber betaler i den forbindelse typisk et reservationsbeløb til mægler. Reservationsaftalen opstiller rammerne for handlen og dermed også for den købsaftale, der efterfølgende udarbejdes og indeholder detaljerne for handlen.
Privat købsaftale: Køber og sælger indgår en privat købsaftale indeholdende detaljerede oplysninger om ejendommen og købsbetingelserne.
Skøde: Overdragelse og overtagelse sker formelt ved, at køber og sælger underskriver det spanske skøde ved personligt fremmøde hos en spansk notar. Køber skal på dette tidspunkt betale købesummen til sælger, der overdrager nøglerne til ejendommen til køber.
Tinglysning: Skødet skal herefter tinglyses i det spanske ejendomsregister for at sikre købers adkomst til ejendommen.
Fuldmagt: I stedet for at møde personligt op til notarmødet i Spanien kan man give fuldmagt til sin spanske advokat, der herefter kan underskrive skødet på ens vegne. En fuldmagt skal dog være underskrevet hos notar, og det letteste er at underskrive fuldmagten hos notar i Spanien, men den kan også underskrives i Danmark, hvilket så kræver en efterfølgende apostille-påtegning i Udenrigsministeriet.
De tre forskellige aftaler
- Reservationsaftale (mægler)
- Købaftale (advokat)
- Skødet (notar)
Reservationsaftale
Reservationsaftalen er ofte udarbejdet af mægler og har som formål at få køber til, indenfor ganske kort tid, at afgive en seriøs tilkendegivelse af at være interesseret i at købe boligen. Udover købers underskrift på reservationsaftalen kræves også betaling af et mindre reservationsbeløb, hvorefter tanken er, at mægler ikke foretager flere fremvisninger.
Hvis reservationsaftalen misligholdes og en købsaftale ikke underskrives, vil følgerne ofte være begrænsede, afhængig af om det skyldes købers eller sælgers forhold. Køber mister reservationsbeløbet, mens sælger skal returnere det til køber. Sælger kan dog have udsigt til et krav fra mægler på betaling af kommission, hvilken ofte udgør et større beløb end reservationsbeløbet.
Due diligence fast ejendom
Typisk har parterne i reservationsaftalen aftalt en frist på 10-14 dage til underskrivelse af købsaftalen, og da en ejendom i Spanien handles som beset, betyder dette, at køber forud for underskrivelse af købsaftale, bør have undersøgt en række forhold:
Ejendomsregister: Er ejendommen korrekt registreret? Er dette ikke tilfældet, kan det skyldes, at sælger har foretaget ulovlige til- eller ombygninger.
Ejerforhold: Har sælger tinglyst adkomst?
Hæftelser: Er der tinglyst hæftelser på ejendommen og kan de forventes aflyst før skødet underskrives?
Ibrugstagningstilladelse: Udstedes af kommunen, som bevis på, at boligen er egnet til beboelse. Foreligger den ikke, kan det indikere, at ejendommen ikke er blevet endelig godkendt af kommunen.
Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring: I Spanien udarbejdes der ikke en tilstandsrapport, og der tegnes ikke en ejerskifteforsikring.
Købsaftale (advokat)
Købsaftalen indeholder de detaljerede vilkår for handlen:
Betalinger: Køber forudbetaler typisk 10% af købesummen ved købsaftalens underskrivelse, og der stilles ikke nogen sikkerhed fra sælgers side.
Hæftelser: Hvis ejendommen sælges fri for hæftelser, skal det fremgå af købsaftalen.
Dato for notarmøde: På dette tidspunkt skal køber være i besiddelse af original spansk NIE-dokument samt finansiering.
Misligholdelse: Køber mister forudbetalte beløb (10%), mens sælger skal betale det dobbelte til køber (10%+10%).
Ikke-resident sælger: Køber skal tilbageholde 3% af købesummen, når sælger er ikke-resident.
Refusionsopgørelse: Køber bør kunne tilbageholde et rimeligt beløb af købesummen til sikkerhed for betaling af skyldig spansk ejendomsskat, plusvalia skat, ejerforeningsbidrag, el, gas, vand mv.
Underretningsadresse: Angiv en adresse, hvorfra der med sikkerhed vil blive reageret på modtagne henvendelser.
Husk din egen dokumentation
- Gyldigt pas
- Spansk NIE-dokument
- Fuldmagt (oversat og apostillepåtegnet)
- Ægtepagt (oversat og apostillepåtegnet)
- Betalingsdokumentation
Skøde og notarmøde
En overdragelse af en ejendom i Spanien kan kun ske ved underskrivelse af et spansk skøde hos notar. Ejerskabet til en spansk ejendom kan således ikke overdrages ved underskrivelse af en dansk købsaftale mellem to parter i Danmark.
Datoen for notarmødet og underskrivelsen af skødet er den afgørende dato for, hvornår boligen anses for at være overdraget af sælger til køber.
Forud for notarmødet er det vigtigt, at man har styr på sin egen dokumentation. For køber betyder det, at man bl.a. skal være i besiddelse af et gyldigt pas og at man har fået udstedt et spansk NIE-nummer.
Ønsker man at købe boligen som sit særeje skal ægtepagt forevises i original oversat og apostille-påtegnet stand. Det bemærkes hertil, at man i Spanien kan have lidt vanskeligt ved at forstå den danske ordning om skilsmissesæreje, og en ægtepagt med fuldstændigt særeje bør i stedet overvejes.
I skødet angives detaljerede oplysninger om, hvorledes købesummen er blevet betalt og kopi af overførselskvitteringer eller bankchecks skal forevises og indarbejdes som bilag til skødet.
Uafhængig spansk advokat eller uautoriseret rådgiver?
I Spanien findes der en lang række uautoriserede rådgivere, som tilbyder at bistå med handlens gennemførelse, ligesom nogle spanske advokater tilsyneladende ikke har noget problem med at tilbyde at varetage interesserne for såvel sælger som køber i den samme handel.
Det kan derfor ikke siges tilstrækkelig mange gange, at specielt køber bør lade sig rådgive af en uafhængig spansk advokat og ikke af en uautoriseret rådgiver eller sælgers advokat.
